相続不動産の分け方・活用方法

相続不動産の分け方・活用法について

 相続問題では「不動産」に関するご相談が多く、例えば、相続財産である不動産をどのように分配するかでトラブルになるといったケースがあります。
 不動産を相続するご依頼者は、以下のようなお悩みを持たれてご相談されます。

  • 不動産の価値が分からず、相続した方が得なのか損なのかが分からない
  • 不動産を相続した場合に、税金との関係が不透明
  • 不動産を共有するのは避けたい
  • 不動産を相続した後の活用法が分からない

弁護士に依頼するメリット

1.複雑な手続きや面倒な交渉を任せることができます。

 遺産分割手続きを進めるためには、相続人全員の同意が必要になります。しかし、
・相続人の数が多かったり
・相続人同士の主張が対立していたり
といった理由から、遺産分割協議がなかなか進まないというケースがあります。
 また、遺産分割トラブルは、親族間のトラブルであるため、当事者同士が面と向かって意見を主張しにくいという場合もあります。
 弁護士にご依頼いただきますと、依頼者様に代わり、弁護士がすべての交渉の窓口になります。トラブルの相手方と直接話をする必要がなくなりますので、冷静な話し合いをすることができ、依頼者様の精神的負担を軽減することができます。

2.不動産の相続登記までしっかり完了させます。

 遺産分割協議の結果、不動産を相続するに至った相続人は、遺産分割協議書の作成と相続の登記をする必要があります。これらの手続きを放置して、登記を被相続人のままとしておくと、以後の権利関係が複雑化して、最悪名義変更ができないという事態にもなりかねません。
 すなわち、不動産の名義人が亡くなった瞬間から名義を書き換えるまでは、事実上その不動産は相続人全員の共有状態になります。そしてそのうちの誰かが亡くなると、その所有権はそのまま亡くなった人の相続人に相続されます。これら相続人全員の同意と書類がそろわないと登記ができません。時間が経過すればするほど、相続人の数が増えていき、連絡がとれない、認知症で同意できなくなる、同意するのに金銭を要求されるなど、困難を極めます。したがって、当初の相続の時点で、きっちり弁護士に依頼して、相続登記まで完了させておく必要があるのです。

弁護士法事マーシャルアーツに以来売るメリットとは

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不動産の正確な価値を調査できるので、
依頼者に有利に分ける方法を提案できます。

 不動産の相続においては、まずは、不動産の正確な時価の把握が必要ですが、当事務所ではこの調査を迅速なスピードで行っていきます。
 なぜなら、そもそも不動産の時価が負債(当該不動産の抵当権が設定されている被相続人名義の残債)を下回っている場合は、その不動産は負の資産ですので、相続しない方が賢明ですし、逆に価値が高い不動産であれば取得する方が望ましいからです。
 時価の調査が遅れることで、他の相続人に不動産の取得を主張され、押し切られてしまうことも良くありますが、不動産の価値を把握した上で、他の相続財産で差額の調整をしたいところです。

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税理士と連携していますので、不動産の買い替え特例など税金面で依頼者に有利な提案ができます。

 不動産を相続しても、そのまま持ち続けるとは限りません。残された配偶者が、古くなった自宅を売却して、新築のマンションに居住したいと考える場合もあります。そうした場合に、各種節税の特例を駆使した場合と、そうでない場合では、手残りのキャッシュに大きな差が出てしまいます。当事務所は、相続に関連する税金面をケアするために、税理士法人と連携して、依頼者に有利な提案をしています。

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不動産に精通していますので、相続後の不動産の活用方法、二次相続対策までご提案します。

 収益物件を相続した場合に、やはり管理が面倒で手放してしまいたいという方もいらっしゃいます。賃借人とトラブルになったり、修繕費がかかり過ぎるといったことが理由です。しかし、お持ちの不動産を保有するのか、売却するのか、買い替えるのかといった判断は、ご自身の相続対策(二次相続対策)も視野に入れて慎重に検討する必要があります。
 基本的には不動産を現金に換えてしまうと、相続税が増える方向に働きます。とはいえ、今後、賃料が下落する地域に不動産を保有していても資産価値が下がっていくこととになります。その場合は、適切な資産の組換えが必要です。当事務所には、不動産の専門部署がありますので、相続税、賃貸マーケット、不動産の時価等を適切に調査しながら、依頼者のために最善の提案をしております。

解決事例

不動産の価値の把握

 相続争いの場面で、一方が出してきた鑑定評価が、どう見てもその相続人に有利に作成されているというケースがあります。地方のターミナル駅徒歩3分のビルについて、賃料が年間2400万円入ってくるにもかかわらず、価格が8000万円であるという鑑定評価が提出されて驚いたことがあります。その価格であれば、市場に出せば一瞬で売れてしまうでしょう(表面利回り30%です)。
 そもそも不動産鑑定とは、不動産鑑定士が地域分析や個別分析などをし、その不動産に最も適した鑑定評価手法で鑑定した内容に対し、専門的な判断を加味して、不動産鑑定評価額を決定することを言います。そして、不動産鑑定評価をする際、①取引事例比較法、②収益還元法、③原価法の3つの鑑定方法が採用されます。

①取引事例比較法とは

 対象不動産と同じような条件の不動産の取引事例の価格と比較をしながら、他の取引事例の価格をベースに、市場全体の動向や取引の時期などを踏まえて調整を行った上で、対象不動産の査定価格を算出する方法です。

②収益還元法とは

 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益と現在価値を総合(収益価格)し、査定価格を算出する方法です。

③原価法とは

 対象不動産を仮にもう一度建築した場合の原価を割り出したあとに、建築年数による低下した価値を原価修正し、現時点の価値を推定する方法です。

 上記事例では、①と③の鑑定方法のみを採用して、価格が8000万円であると評価されたものです。これは意図的に②収益還元法を除外して出したもので、鑑定士としていかがなものかと思う事案です。弁護士もうっかりしていると、相手方の提出する鑑定評価を真に受けて、その価格をもとに遺産分割の話し合いをするという失敗をしかねません。不動産鑑定士の押印のある鑑定評価と言っても、直ちに信用せず、別の鑑定士にも鑑定してもらうなどすると、全く異なる価格が出る場合もよくあります。

②税効果を意識した不動産の分け方

 私のお客様Aさんには亡き父、母、姉がいて、父の唯一の相続財産の自宅に対して、1億2000万円で売却の話が持ち上がっていました。父の遺産分割は未了だったのですが、法定相続分通りに、自宅について、母2分の1(6000万円相当)、姉4分の1(3000万円相当)、Aさん4分の1(3000万円相当)で相続した上で、自宅を売却した場合の譲渡所得税は以下の通りです。母とAさんは長年自宅で父と同居していましたので、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用され、母に(6000万-取得費概算5%300万-3000万)×14.21%=383万円程度が課税されますが、Aさんは特別控除により無税となり、姉には(3000万円-取得費概算5%150万)×20.315%=579万円程度の課税がなされます(一家で合計962万円程度)。

 ところが、自宅について、母とAさんが2分の1ずつ相続して、Aさんから姉に対して売却代金のうち3000万円を現金で渡す場合(代償分割)、譲渡所得税は、母は変わりませんが、姉は不動産を相続しませんので無税となり、Aさんの譲渡所得は(6000万円-取得費概算5%300万-3000万円)×14.21%=383万円程度となり(一家で766万円程度)、法定相続の場合よりも196万円もの節税となります。

 さらに、一歩進んで、母は今後の自身の住居として、6000万円程度のマンションを購入するということでしたので、母については3000万円特別控除を使わず、「特定の居住用財産の買い換えの特例」を利用して、譲渡所得の課税を将来に繰り延べることができます(一家の所得税はAさんの383万円程度のみとなり、上記法定相続の場合との差額は579万円程度となります)。
 以上のように、不動産を分けるにしても、誰がどのように取得するかによって、納税額・手取り額が大きく変わりますので、税効果を意識した遺産分割がとても重要になります。