相続税が心配??

 相続問題では「相続税」に関するご相談が多く、例えば、相続財産である不動産の価値が高く相続税が発生するのだが、現金がないため納税できないといったケースがあります。

 相続税を心配するご依頼者は、以下のようなお悩みを持たれてご相談されます。

  • 納税資金が足りない
  • そのため、生前に、相続税の節税策を打てないだろうか?
  • 年間110万円以内でコツコツ生前贈与する場合の注意点は?
  • ハウスメーカーのアドバイスでアパート建築をしてみようと思っている・・・
  • 教育資金の一括贈与はどのような制度なのでしょうか?
  • 生命保険に加入すると、節税になるのでしょうか?

弁護士に依頼するメリットは

1.生前贈与する場合に、贈与契約書を作成します。

 「夫が、子のために子が知らない間に子の名義で預金している」

 上記のような場合、銀行口座の名義人の方の財産とはみなされず、夫の財産とみなされて、夫が死亡した場合には、相続人が相続税を納めなければならない可能性があります。

 実際に、税務調査に入った場合に、必ずチェックされるのが、この名義預金です。

 このような相続税の課税を避けるためには、生前贈与の都度、贈与契約書を作成し、年間で110万円を超えて贈与する場合には、贈与税の申告を毎年する必要があります。

 しっかり贈与したことが証明出来れば名義預金として相続税の計算上加算されることは防ぐことが出来ますが、贈与契約書の作成は弁護士に依頼することをお勧めします。

2.ハウスメーカーとの契約関係などについて、リーガルチェックできます。

 地主さんが自分の保有する土地の上にアパートを建築して、そのまま大手建築会社の子会社とサブリース契約を締結して、サブリースで入る賃料収入で建築費の返済をしていく節税手法が流行しています。

 しかし、当初、20年間賃料保証との謳い文句であったにもかかわらず、数年のうちに賃料の見直しを迫られたり、最悪のケースはサブリース契約を一方的に打ち切られてしまうケースもあるようです。

 このような事態は、弁護士が契約書を見れば、契約当初から予測できるものです。弁護士の助言にしたがって契約内容を交渉したり、少なくとも契約内容を理解した上で発注する必要があります。
弁護士法事マーシャルアーツに以来売るメリットとは

image

税理士法人と連携して、相続税の概算を算出できます。

 資産家の相続においては、まずは、相続税の正確な把握が必要ですが、当事務所ではこの調査を迅速なスピードで行っていきます。

 なぜなら、全体の相続税の金額が分かっていないと、いくらの節税をする必要があるかも分かりませんし、納税資金が不足してしまって、相続人が大事な不動産を売却することになってしまっては悲しいことです。

 当事務所は、過度な節税はお勧めしませんが、依頼者の人生観に従って、相続人にどのような形で相続税の負担をさせるのかについて、一緒に設計していきます。

image

家族信託に精通していますので、信託を用いた節税のスキームのご提案が可能です。

 価値の高い不動産を相続すると多額の相続税が課されます。かといって、生前にその不動産を贈与すれば、多額の贈与税が発生します。思い切って不動産を売却してしまい、売却代金をこつこつ生前贈与する方法もあるかしれません。しかし、節税のために大事な不動産を売却するのは本末転倒であるというケースもあることでしょう。

 当事務所は、家族信託の知識に精通しており、このようなケースで家族信託を活用した節税スキームをご提案することができます。

image

不動産に精通していますので、不動産を活用した相続税対策において、サブリース契約の注意点の指摘や、物件自体の選定についても助言可能です。

 更地にアパートを建築したり、相続発生前に収益物件を購入しておくと、相続税の節税になることは分かっているものの、実際にどの物件に投資して、その物件についての業者との契約関係について、自己に有利に進めていく助言までしてもらえる事務所はあまりありません。

 当事務所には、不動産の専門部署がありますので、相続税、賃貸マーケット、不動産の時価等を適切に調査しながら、依頼者のために最善の提案をしております。

解決事例

サブリース契約に定期借家契約を導入した事例

 不動産管理会社等が、転貸を目的として所有者から建物を借り上げる契約のことを、サブリース契約といいます。空室対策目的などによるサブリース契約の増加に伴い、所有者とサブリース業社でトラブルが発生するケースが増えています。法律を知らない家主さんは、サブリース業者の賃料減額請求や中途解約によって、大きな痛手を被ります。当初、予定していた利回りや、銀行借入の返済後キャッシュフローなどは、「20年保証」のはずであったにもかかわらず、大きく下落します。

 では、サブリース業者との契約書の記載に、「いかなる場合も直近1年の賃料を下回らない」という明確な家賃値下げ不可との定めがあったとしても、賃料を下げられてしまう理屈は何なのでしょうか。

 ここで問題となるのは、

①サブリース契約にも借地借家法が適用されるのかという点

②借地借家法が適用される結果として、家賃の減額請求がされてしまうことになっても(同法32条)、減額の当否の判断基準は通常の賃貸借契約と同様であるかという点

です。
 サブリース契約の本質は、自ら住むためのアパート賃貸等とは違い、家賃保証というリスクを取って収益を得ようとする事業上の契約であって、賃貸借契約ではない。従って、借地借家法の適用はないので賃料減額請求権はないのではないか。まして、賃借人たる大企業を保護して、個人である賃貸人に不測の損害を負わせるべきではないといった価値観が問題の所在です。

 この点、最高裁平成15年10月23日判決は、個人地主対大企業の訴訟において、サブリース契約にも借地借家法は適用されるとして、①を肯定しました。ただし、減額後の賃料決定には様々な事情を考慮しろとして、差し戻ししており、②については賃貸人と賃借人の情報力の格差や、契約締結に至る経緯等を考慮すべしとしています。

 サブリース事例においては、賃貸人側のマンション経営に対する知識、経験等の程度と、サブリース業者側の説明がどの程度であったか(パンフレットの細部にわたるまで詳細に説明していたか等)が判断の要素の1つとなってきますが、いずれにせよ賃料減額のリスクは多分にあるのであり、このような不安定な契約形態で利回りを確保するのは至難の業です。

 そこで、当事務所では、安定した賃貸事業を継続して、利回りを「上昇までしなくとも、確保したい」と考える家主さんに対して、サブリース業者との契約形態を定期借家契約にするご提案をしております。

 定期借家契約とは、ある一定の期間が来たら更新せずに契約を終了させることを契約を結ぶ時から決めておく契約形態を言います。

 サブリース契約を定期借家契約にすることで、以下のメリットがあります。

①賃借人の賃料減額請求権を排除できる。

②賃借人の中途解約権を排除できる。

 まず、①ですが、借地借家法38条7項で、定期借家契約の場合には、家賃を減額しない特約があれば、借地借家法32条の賃料減額請求を排除できると定められています。これにより、サブリース業者の減額請求を防ぎます。

 次に、②ですが、サブリース契約書に中途解約の定めを入れないことにより、例外を除きサブリース業者の中途解約を防ぐことができます。

 借地借家法38条5項では、定期借家契約でも一定の場合には中途解約ができると定めていますが、それには、次の3つの条件をすべて満たす必要があるとしており、通常、サブリース業者には適用はないと思われます。

① 居住用の建物賃貸借契約であること

② 床面積(建物の一部分が賃借物件であるときは当該一部分)が200平方メートル未満であること

③ 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の拠点として使用すること が困難になったこと

 これにより、業者の言う「20年家賃保証」は名実ともに守られることになります。